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央行4重拳打炒房 房貸成數全面下修 有房者無寬限期

中央銀行19日舉行第3季理監事會議,決議利率連2凍,但升準1碼且擴大房市管制。(記者宋碧龍/攝影)
中央銀行19日舉行第3季理監事會議,決議利率連2凍,但升準1碼且擴大房市管制。(記者宋碧龍/攝影)

【記者張原彰/台北報導】中央銀行19日召開第三季理監事會,政策利率按兵不動,但調升銀行存款準備率1碼(0.25個百分點),並祭出史上最重的打炒房措施,包括取消名下已有房屋者的第一戶房貸寬限期;還有把第二戶購屋貸款成數降至五成,且實施地區擴至全國。

央行總裁楊金龍表示,國內信用資源往不動產傾斜的情況嚴重,坦言這是「困難的決定」,「現在讓大象轉身,太快會讓牠跌倒,但又不能太緩慢。」

升準不升息 加碼第7波房市管制

此次央行理監事會的決議,祭出第七波選擇性信用管制共有四大措施:

第一,新增規範自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。

第二,自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成,實施範圍從特定地區(六都及新竹縣市)擴大至全國。

第三,公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶(含)以上購屋貸款,最高成數由四成降為三成。

第四,餘屋貸款最高成數由四成降為三成。

再祭新一波打炒房措施,楊金龍坦言,這是困難的決定,「央行在第七次選擇性信用管制上所花的時間跟心力,遠高於第一至第六次的加總。」

楊金龍:不動產貸款集中度嚴峻

楊金龍說,全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)居高,在本年8月底為37.5%,接近歷史高點之37.9%,「但這次的情況,比歷史高點還要嚴峻。」

他說,國內信用資源正在往不動產傾斜,而且傾斜幅度大,在2018年至2024年8月間,國內銀行總放款成長47.5%,而不動產成則有近六成的成長,其它企業投資等放款僅有四成。

《銀行法》第72條之2規範銀行不動產放款比率上限30%,楊金龍說,目前達到26%以上的銀行已有21家,且多是大型銀行,另外,信用資源集中在不動產會排擠到生產事業的實質投資,對經濟成長也帶來風險。

中央銀行19日舉行第3季理監事會議,中央銀行總裁楊金龍會後向媒體說明。中央銀行19日舉行第3季理監事會議,中央銀行總裁楊金龍會後向媒體說明。(中央社)

另外,楊金龍說,日本房地產泡沫跟美國的次貸風暴都有一項共通點,當時經濟情況佳,各界普遍認為房市會持續飆漲,且那時主管機關認為市場會有效率的自動調整,「但最後房市在上去之後急垮下來,日本跟美國都有共同情況。」

楊金龍說,台灣現在也預期房市會一直往上漲,且經濟情況不錯,這已經形成了一種氛圍,且認為銀行對房貸的授信標準確實有「鬆懈」的狀況,如果很多銀行都有放貸標準下降的問題,出現鬆懈,「那可能就很危險。」

楊金龍說,「在這個特殊的時期,要用比較嚴肅的措施,向市場放出訊息,讓市場冷靜下來。」他進一步說明,市場有些時候是非理性的,且房市跟其它市場不同,很常是上漲之後「硬著陸」,因此認為要在適當時機進行管控協助「軟著陸」。

至於這次「史上最重打炒房」政策,會不會傷及無辜?他說,沒有完美的政策,這次堵的範圍很大,將密切觀察影響無辜的狀況嚴不嚴重、範圍大不大,「適當的時候,會做排除條款。」

調升存準率 盼銀行放款更嚴謹

談到銀行限貸的狀況,楊金龍說,在去年底已有銀行觸及銀行法第72條之2的警戒值,在年初時已有銀行現貸的狀況,在今年中類似案件越來越多,因此央行在8月底找銀行「喝咖啡」。

楊金龍談到,近期的限貸的問題,在社會中出現很多抱怨,但這之中可能有半數是投資客跟炒房客的抱怨。他認為,銀行基於法規限制停止收件,很多人轉往其它銀行,又遇到銀行審核量能不足,因此放款延後,有些銀行也採以價制量的方式,「如果是針對投資客、炒房客,這是很正常的問題,也給他們一個課題,知道貸款不是那麼容易的事。」

另外,央行調升銀行存款準備率,抽銀行的銀根,是否家種限貸的問題?楊金龍強調,銀行有足夠資金,「只要把給炒房客的資源,挪到首購、都更、危老與社宅、企業購建自用廠辦,他們的資源仍綽綽有餘,而提高存準率也有助於讓銀行的貸放更加嚴謹。」

談到34家銀行向央行提出的未來一年「房貸降溫計畫」,楊金龍說,正在逐漸檢視當中,將考慮銀行的資間歸魔、營運特性與結構,如果有發現不符合道德勸說的狀況,會要求銀行進行調整。

未來是否調整利率 觀察2指標

央行這次決議政策利率按兵不動,央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別維持年息2%、2.375%及4.25%。楊金龍說,國際已經朝寬鬆貨幣的方向發展,聯準會(Fed)雖然在19日調降利率2碼,但他們的利率水準還是偏高,「這可能是台灣還有的緊縮機會,而房地產這塊的緊縮則是無庸置疑的。」

楊金龍說,未來是否調整政策利率,將觀察兩大指標,首先是通膨問題,假如還是在1.5%~2%之間,台灣的利率還是會維持較高的水準,如果降到1.5%以下,才可能進一步調整利率水準。另外,還會視主要經濟體調整利率的速度,如果他們調降速度快,央行可能會跟著調整。

他說,目前政策利率已經跟16年前一樣高,後續如何做?考量重點除前述的通膨、主要國家貨幣政策動向外,還會看量中國經濟下行風險、地緣政治問題,特別是美國大選結果,以及氣候變遷與淨零碳排等影響。

至於台美利差的問題,楊金龍說,新台幣匯率由市場決定,央行扮演的是延緩新台幣升值與貶值的作用,會做適度的調節,「如果新台幣真的要升值,央行也不會出手阻止。」

專家:換屋等3族群無一倖免

談到央行重拳打炒房,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,將抑制自疫情以來的過熱房市。她說,央行的作法比外界預料得更加嚴苛,同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免。

徐佳馨說,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。

她說,此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招,成屋市場作為海嘯第一排,受創最深,預售市場交屋將被打亂,同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮,市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,從過去建照與使照量體推估,自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」,因此央行再次鎖緊各行庫水龍頭,將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出,有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行已經發現市場氛圍一直預期房市往上,風險快速提高,因此出重手一方面在資金面管控,一方面也讓看漲房價氛圍降溫,現在除了首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響,其他房貸要申請已經不是那麼容易。

談到第二戶購屋貸款全國上限5成,曾敬德表示,對於一些六都與新竹外的區域,尤其有科技業投資題材的,就會造成衝擊,另外,有些預售要交屋的,可能一次也不只買一間,自備款成數又增加的狀況下,只能趕快籌措資金或者還能換約時轉手,新的管制措施勢必會造成衝擊。◇